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Travaux et mise aux normes : qui paie entre le bailleur et l’exploitant ?

Travaux et mise aux normes : qui paie entre le bailleur et l’exploitant ?

Publié le : 09/07/2026 09 juillet juil. 07 2026
Actualités du cabinet

Les cafés, hôtels et restaurants sont régulièrement confrontés à des travaux de rénovation, de mise aux normes : accessibilité, sécurité incendie, installations électriques ou encore performance énergétique. Une question se pose alors systématiquement : qui doit en supporter le coût ?

En pratique, il n'existe pas de règle unique. La répartition des dépenses dépend à la fois de la nature des travaux, de leur origine et des stipulations du bail commercial.

 

Le principe : une répartition des obligations


Le bailleur est tenu de délivrer un local conforme à la destination prévue au bail et de maintenir cette conformité pendant toute son exécution. Il supporte notamment les grosses réparations visées à l'article 606 du Code civil, qui concernent les éléments essentiels de l'immeuble, tels que la toiture, les murs porteurs ou la structure.

Le locataire prend, quant à lui, en charge l'entretien courant des locaux ainsi que les réparations et aménagements rendus nécessaires par son activité. Toutefois, s'il dégrade les éléments structurels du bâtiment par un défaut d'entretien ou une mauvaise utilisation, il peut être tenu d'en assumer les conséquences financières.

 

Les mises aux normes : une analyse au cas par cas


Les travaux de mise en conformité ne suivent pas tous le même régime. La première question à se poser est de savoir si les travaux concernent le bâtiment lui-même ou s'ils sont directement liés à l'exploitation de l'établissement.

Ainsi, des travaux portant sur un conduit d'extraction indispensable à une activité de restauration, sur certains équipements techniques ou sur des aménagements spécifiques pourront relever du locataire selon les circonstances et les stipulations du bail. À l'inverse, des travaux affectant la structure du bâtiment ou relevant des grosses réparations demeurent à la charge du bailleur.

Dans le secteur hôtelier, le Code du tourisme prévoit également un régime particulier permettant au preneur de réaliser certains travaux d'amélioration, sous réserve d'en informer préalablement le bailleur.

 

Le bail commercial reste déterminant


Depuis la loi Pinel, le bailleur ne peut plus transférer au locataire les grosses réparations relevant de l'article 606 du Code civil. En revanche, le bail peut prévoir que certaines réparations, les travaux liés à la vétusté ne relevant pas de ces grosses réparations, ainsi que certaines mises en conformité réglementaire, soient supportés par le locataire.

L'analyse du contrat est donc essentielle. Une clause imprécise, ambiguë ou contraire aux dispositions d'ordre public peut être écartée, tandis qu'une rédaction claire permet d'anticiper la répartition des charges et de limiter les risques de contentieux.

 

Nos conseils pratiques pour anticiper les travaux

 
  • Analyser précisément le bail commercial avant d'engager des travaux afin d'identifier les obligations respectives du bailleur et du locataire.
  • Qualifier la nature des travaux envisagés (entretien, grosse réparation, mise en conformité ou aménagement lié à l'exploitation), cette qualification étant déterminante pour leur prise en charge.
  • Anticiper les évolutions réglementaires et faire sécuriser contractuellement la répartition des coûts, notamment lors de la négociation ou du renouvellement du bail, afin de limiter les risques de litige.
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